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深圳:商务公寓或将退出历史舞台

时间:2021-04-09 07:18:00|来源:|编辑:网络|点击:

  记者 孙蔚

  商务公寓在深圳楼市即将成为过去式。近日,深圳市规划和自然资源局在《深圳市规划标准与准则》修订意见中剔除了“商务公寓”的表述,这是继2020年7月31日深圳宣布停止审批商务公寓之后,官方明确土地供应中不再有商务公寓这一类别,从根本上封堵了商务公寓的供应。

  功能定位不清晰

  商务公寓本来是给商务人士提供短期商务和居住的一类产品。据业内人士介绍,在深圳上世纪80-90年代招商引资,各省市纷纷在深圳建办事处、分公司的背景下,商务公寓的出现契合了当时的时代背景。但现在,各类酒店、租赁住房、长租公寓、分时租赁等得到长足发展,商务公寓已经没有存在的价值。

  记者对比深圳市规划和自然资源局于2019年10月发布的《深圳市城市规划标准与准则》条文发现,此次重新修订的准则中,商业用地主导用途中“商务公寓”的描述已被删除。同时,在“建筑与设施用途分类指引”类别中,也不再有“商务公寓”的字眼。

  中指研究院深圳分院研究总监童晓玲指出,《深圳市城市规划标准与准则》的修订意味着后续商务公寓将退出深圳市场。此次关于商务公寓的政策调整,是与去年发布的政策相呼应和衔接,政策实施的目的也是一致的,符合国家相关政策和深圳的实际管理需求,有利于进一步规范管理和促进房地产市场的平稳健康发展。

  “商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。近年来,商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离‘服务商务人士’‘短期住宿’的目的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者分析称,“商务公寓用地性质是商业办公,但实际用途是居住,这导致打着公寓的幌子搞类住宅等乱象滋生,扰乱了供应体系,而且诞生了一大批违规建筑,常常引发业主维权。同时,还出现了消防安全隐患,毕竟住宅的消防要求高于商办。”

  他进一步表示:“未来,居住用地就是70年产权,商办就是40年或50年产权,不能再出现介于二者之间的产品,浪费宝贵的土地资源。取消商务公寓,事实上给居住用地腾出了宝贵的空间,也杜绝了打着商办的幌子搞住宅开发行为。”

  已有商务公寓合理转化

  记者发现,深圳在封堵商务公寓的同时,也放松了对历史遗留的商务公寓的限制。2月底,深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》,明确允许新建和已建成的商务公寓、宿舍项目使用燃气管道。通知指出,已建成的商务公寓项目需要使用管道燃气的,应当满足国家和省区市有关技术规范要求。新建商务公寓、宿舍项目建设单位如需使用燃料,应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。“近年来深圳的政策鼓励城中村改造为长租公寓,鼓励将空置率偏高的写字楼项目改造为保障性住房,鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房,所有的动作都指向一个简单的目标:鼓励现有物业向住宅的转化,解困深圳住房问题。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示。

  实际上,住宅产品稀缺、商务公寓过剩的现象在深圳长期存在。Wind(万得)数据显示,2018年以来,每年公寓的供应量都达到成交量的2倍,2020年深圳批售商务公寓24910套,但成交量为11735套,成交均价每平方米63349元,和住宅均价的大幅上涨形成明显反差。

  宋丁表示,去年深圳公寓产品积压严重,但与此同时住宅产品却极度稀缺,整个市场呈现出严重的矛盾,所以住建部门希望通过出台政策调整产品结构。

  去化压力依然较大

  “以后商务公寓产品就没有了,卖一套少一套。我们最近在清盘,85平方米的户型目前还剩两套。”位于深圳市福田区八卦岭某公寓项目的销售员告诉记者,在深圳妯台公寓可以通燃气的政策出台后,项目单日卖出了14套,这对于一直不温不火的深圳公寓市场实属罕见。

  “我们也没料到市场这么敏感。”该销售员对记者表示,3月1日后,整个公寓市场要么直接涨价,要么取消了以前的折扣优惠。他介绍道,该项目近期取消了30万-50万元的折扣优惠。

  宋丁认为,虽然目前深圳部分商务公寓销售回暖,但整体来看依然存在去化压力,有的项目借机炒作不可取。

  中原地产统计数据显示,虽然2020年年中已停止审批商务公寓,但全年下来还是批售项目46个,未来可供应24910套。截至2020年12月底,深圳商务公寓存量可售套数24118套,去化周期高达23个月。与之形成鲜明对比的是,深圳新房住宅存量去化时间仅约8个月。

  据记者了解,深圳商务公寓市场分化严重。中介人员介绍说,目前受欢迎的要么是小户型,比如40平方米左右的容易出租,要么是通燃气、民水民电,可积分、落户、带学位,有很大住宅替代功能的公寓。

  对于公寓市场近期的表现,李宇嘉对记者表示,深圳公寓新规出台后,短期内公寓市场可能会出现上行行情,但总体来看影响不会太大。

  李宇嘉提醒消费者,公寓在产品属性上依然存在硬伤,商务公寓的土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地,产权一般在40-50年,首付需要五成并且贷款仅有10年,置业成本和持有成本相对较高。

  此外,公寓在转让时需要缴纳营业税、土地增值税、个税等税费,相对普通住宅来说交易成本较高。一位中介人员向记者举例,一套总价约300万元的公寓税费至少要15万元。

(责任编辑:王惠绵)

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